12 июля 2021
5
0 коммент.
время чтения: 7 мин.

Особенности купли-продажи доли в квартире

Содержание
  • Какие бывают доли
  • Особенности продажи долей в квартире
  • Как оценивается доля в квартире при продаже
  • Уведомление собственников о продаже доли в квартире
  • Как оформить куплю-продажу доли в квартире
  • НДФЛ с доходов от продажи
  • Заключение

Недвижимость может быть в собственности у одного или нескольких собственников. С юридической точки зрения договор-купли продажи доли в квартире заключается без труда. На практике это дольше и сложнее, чем обычная продажа жилья.

Какие бывают доли

Если квартира находился в долевой собственности, каждый владелец имеет определенную часть, которой он распоряжается по собственному усмотрению. Получают долю разными способами:

  • В наследство или дар.
  • В браке.
  • При общей покупке.

Согласно действующему законодательству, она может быть идеальной – часть от целой площади (1/2, 1/3). Или же выделенной – она всегда имеет натуральное выражение, равняется одной комнате или 15 кв.м. и др.

Продажа квартиры с несколькими собственниками в долях проще и выгоднее, если покупатель приобретает выделенную часть. Например, комнату. Другие владельцы не могут пользоваться ей. Иначе новый жилец должен договариваться о порядке использования площади.

Особенности продажи долей в квартире

У сделок с долевой собственностью есть несколько особенностей:

  • Продавец предоставляет свидетельство о наличии прав собственности.
  • У каждого владельца есть одинаковые права. Любой может проживать на территории или продавать ее.
  • Части имеют натуральное выражение. Чтобы получить «перевод», обратитесь к сотрудникам БТИ для проведения замеров.
  • В дележе могут участвовать кладовые и лоджии, тогда они будут принадлежать только одному человеку. Кухня, ванная, туалет не делятся – это места общего пользования.

Существует принудительная продажа доли в квартире. Если размер части слишком мал, ее нельзя выделить, это основание принудительного выкупа. Также сюда относятся невозможность выделения участка (например, однокомнатная квартира) и отсутствие интереса владельца к своей части (имеет другую жилплощадь, проживает там).

Как оценивается доля в квартире при продаже

Расчет стоимости проходит на основе параметров жилья. Стоимость 1 кв.м. квартиры в долевой собственности получается меньше, чем целой, т.к. покупатель берет неудобства, связанные с общим владением.

Нельзя разделить рыночную стоимость жилья на количество метров и умножить на размер части продавца. При расчете реальной стоимости учитываются факторы:

  • Свободный доступ нового жильца к помещению.
  • Соотношение числа комнат, числа владельцев.
  • Метраж.
  • Количество владельцев, их возрастной состав.
  • Неравное соотношение площадей.

Уведомление собственников о продаже доли в квартире

Все владельцы недвижимости обладают равными правами, скрывать намерения от них неправомерно. Они имеют первоочередное право на покупку. Порядок оформления купли-продажи доли в квартире подразумевает, что до поиска покупателей продавец обязан сделать предложение другим жильцам.

Письменное извещение направляется каждому владельцу индивидуально. Указываются:

  • Характеристика (состояние, метраж).
  • Стоимость.
  • Условия.

Дополнительно можно прописать сроки продажи, кому принадлежат другие части помещения.

Извещение вручается лично, передается через нотариуса или отправляется по почте. При отправке Почтой России выбирайте заказное письмо с уведомлением о получении. Квитанция об отправке понадобится при возникновении вопросов со стороны других владельцев. При личной передаче сделайте копию извещения и попросите человека поставить дату, подпись о вручении. Аналогично должен поступить нотариус.

Продажа доли в квартире другому собственнику возможна через месяц после вручения уведомления. За этот период получатели могут выкупить Вашу часть или отказаться от предложения. Отказ оформляется письменно. Его необходимо сохранить: он потребуется при заключении сделки.

Обратите внимание! Срочная продажа доли в квартире невозможна. Отправка извещения и получение официального отказа – обязательные этапы. Вы в праве договориться с владельцами, чтобы они сразу написали отказ, не дожидаясь истечения месяца.

Если не отправить извещение

Если извещение не было получено, любой владелец вправе наложить запрет на продажу доли в квартире. У него есть три месяца, чтобы обратиться с иском и потребовать перевод прав покупателя на себя. Также основанием для подачи искового заявления являются следующие ситуации:

  • В извещении была указана сумма выше конечной суммы сделки.
  • Часть была продана раньше, чем через месяц после получения уведомления.
  • Один из владельцев дал согласие на покупку, но получил отказ.

Препятствовать или запретить продажу доли в квартире своими силами нельзя. Необходимо разбираться через суд, меры будут применены уже после вынесения решения. Сделка может быть признана недействительной.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире

Первый шаг – это отправка извещения. Если один из владельцев согласен на покупку, оформляется сделка. Если же нет, и он оформил письменный отказ, действуйте по алгоритму.

  1. Поиск покупателя. Можно действовать самостоятельно или через риэлтора.
  2. Обращение к нотариусу. Проверка, заверение бумаг – обязательная часть.
  3. Сбор документов. Стандартный список может дополняться, например, разрешением от органов опеки.
  4. Составление договора. После проверки нотариус готовит договор с учетом всех условий, обговоренных между покупателем и продавцом.
  5. Подача документов. Нотариус подает документы Росреестру на регистрацию. Она занимает 3-7 дней.
  6. Оплата госпошлины. Сумма госпошлины зависит от региона.
  7. Получение документов. После регистрации перехода права собственности забрать их можно у нотариуса.

Обращение к нотариусу

Продавать квартиру можно без участия нотариуса, однако это касается только тех ситуаций, когда у жилья один собственник или это совместная продажа. Сделки с долевой собственностью требуют участия нотариуса.

Владелец собирает необходимые бумаги и предоставляет его нотариальной конторе на проверку. Список документов для продажи доли в квартире:

  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Технический паспорт.
  • Паспорт РФ.
  • Письменные отказы других владельцев или извещения, если отказов нет.
  • Разрешение от супруги или супруга, от органов опеки.

Согласно правилам продажи доли в квартире в 2021 году нотариус самостоятельно передает Росреестру заверенные документы, а также заявление о регистрации перехода прав.

Заключение договора

При оформлении сделки важно правильно составить договор. Главным пунктом является предмет соглашения. Прописываются все характеристики объекта: местонахождение, размер, характеристики дома, кадастровый номер. Узнать кадастровый номер можно по адресу объекта на сайте kartagov.ru.

Также указываются:

  • Цена – сумма от продажи. Она должна быть не ниже той, что была указана в извещении.
  • Условия оплаты – срок, способ расчета (наличными, переводом).
  • Обременения – наличие или отсутствие обязательств, наложенных на долю (если эта часть находится в залоге или на ней лежит договор ренты).

При наличии других весомых пунктов их также необходимо включить в договор. Это все обстоятельства, которые были согласованы между продавцом и покупателем.

Важные факторы

Покупка и продажа долевой собственности – привычная практика, однако процесс имеет несколько характерных особенностей.

  • Существует минимальная доля в квартире для продажи. Она зависит от региона и общей площади квартиры. В Москве это 10 квадратов. При несоблюдении условия Росреестр может отказать.
  • Разделение на части возможно для жилья, приобретенного в браке. Тогда продать его можно до оформления официального развода. Части получаются равными, если это не предусмотрено соглашением.
  • Если площадь принадлежит несовершеннолетнему, для регистрации сделки требуется разрешение органов опеки. При наличии мужа или жены – их письменное согласие.
  • Если один из владельцев против, у него есть два варианта: выкупить эту часть или оспорить сделку через суд. Устного отказа недостаточно.

НДФЛ с доходов от продажи

По НК РФ доход облагается налогом, и от продажи доли квартиры в долевой собственности тоже. Если жилье было продано дешевле, чем куплено, достаточно заполнить декларацию 3-НДФЛ. Если же прибыль все-таки была, она облагается 13% налогом.

Есть несколько исключений:

  • Вы владели собственности более 5 лет.
  • Получили ее в наследство или по договору дарения.
  • Прошли приватизацию.
  • Не владеете другой собственностью.

Налог с продажи доли в квартире будет меньше, если оформить имущественный налоговый вычет или уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Государство дает право получить вычет на сумму до 1 миллиона рублей единожды за жизнь, но при наличии официального дохода и не более уплаченного НДФЛ.

Заключение

Совместное владение недвижимостью накладывает трудности при покупке и продажи доли. Они имеют более низкую стоимость метража, чем метраж целой квартиры, т.к. покупатель берет на себя риск регулирования отношений с посторонними людьми.

После оценки части и назначения стоимости продавец должен направить другим владельцам уведомление с указанием условий продажи. У них есть месяц, чтобы заявить о желании выкупить часть или отказать. Отказ заполняется письменно, т.к. он требуется при заключении сделки.

После поиска покупателя продавец обращается к нотариусу и передает на проверку документы – участие нотариуса при продаже доли является обязательным условием. После проверки он отправляет бумаг Росреестру – это его обязанность. По готовности он возвращает их с перерегистрированным правом собственности.

12 июля 2021
5
#Инструкции
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.ru
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Подложка карты:
  • Яндекс - схема
  • Яндекс - спутник
  • Google - схема
  • Google - спутник
  • GIS - карта
  • OpenStreetMap